La plupart des premiers acheteurs planifient bien leur mise de fonds, mais sous-estiment le reste. Pour un condo de 425 000 $ avec 5 % de mise de fonds, les frais de clôture à Montréal représentent en général de 10 000 $ à 15 000 $ en argent comptant, avant les ajustements. Une partie peut vous être remboursée plus tard, mais il faut d'abord l'avoir en main.
Voici chaque poste, ce qu'il couvre et quand le payer.
Les postes de dépenses
Hypothèses : condo de 425 000 $ sur l'île de Montréal, mise de fonds de 5 % (21 250 $), prêt assuré, premier acheteur, frais de copropriété de 350 $ par mois.
| Poste | Montant typique | Quand | Remarques |
|---|---|---|---|
| Droits de mutation (taxe de bienvenue) | 4 485,50 $ | Compte de la Ville, payable dans les 30 jours | Un premier acheteur admissible peut le récupérer grâce au crédit du Québec, mais il faut d'abord le payer |
| TVQ sur la prime de la SCHL | environ 1 526 $ | Chez le notaire | 9 % de la prime; ne peut pas être ajoutée au prêt |
| Honoraires et débours du notaire | environ 1 800 $ à 3 500 $ | Chez le notaire | Acte de vente, acte hypothécaire, recherches au registre foncier, publication et taxes. Aucun tarif fixe |
| Inspection préachat | environ 520 $ à 750 $ | Avant l'échéance de la condition d'inspection | Fourchette pour un condo, taxes incluses |
| Ajustements de taxes et de frais de copropriété | variable | Chez le notaire | Peut être un coût ou un crédit; voir plus bas |
| Frais d'attestation du syndicat | Variable selon le syndicat | Habituellement du côté vendeur | Certains syndicats en exigent; voir plus bas |
| Assurance copropriétaire occupant | environ 60 $ par mois ou 700 $ par année | Avant la signature | Le prêteur exige une preuve avant l'acte |
| Assurance titres (facultative) | environ 200 $ à 400 $ | Chez le notaire | Prime unique |
| Certificat de localisation | habituellement 0 $ pour l'acheteur | Aux frais du vendeur | Voir plus bas |
| Déménagement | environ 500 $ à 900 $ | Jour du déménagement | 3 ½ ou 4 ½, déménagement local |
| Premier mois de frais de copropriété | 350 $ | Le 1er du mois suivant l'achat | Prévoir le paiement avec le syndicat |
| Coussin pour imprévus | 1 000 $ à 2 000 $ | À garder disponible | Petites réparations, serrures, peinture, électroménagers |
Total estimé : environ 10 200 $ à 14 600 $, plus les ajustements. Soit environ 2,4 % à 3,4 % du prix.
La mise de fonds est en sus. Avec 5 %, il faut 21 250 $ de mise de fonds en plus de ces frais, pour un total d'environ 31 500 $ à 35 900 $, plus les ajustements.
La taxe de bienvenue : payer d'abord, récupérer ensuite
À Montréal, les droits de mutation sur un achat de 425 000 $ s'élèvent à 4 485,50 $. Depuis 2026, un crédit d'impôt remboursable du Québec couvre 100 % des premiers 5 000 $ de droits pour les premiers acheteurs admissibles. À ce prix, une personne admissible peut récupérer le montant complet. Pour un autre prix ou une autre ville de l'île, utilisez le calcul de la taxe de bienvenue.
Le moment compte. La Ville envoie le compte après la signature et il est payable dans les 30 jours. Le crédit arrive plus tard, par versement anticipé ou dans votre déclaration de revenus. Prévoyez le montant complet dans votre budget.
La TVQ sur la prime de la SCHL
Avec moins de 20 % de mise de fonds, le prêt doit être assuré. À 5 %, la prime est de 4,00 % du prêt, et les premiers acheteurs qui choisissent un amortissement de 30 ans paient 0,20 % de plus. La prime s'ajoute au prêt hypothécaire, mais pas la taxe de 9 % du Québec sur cette prime. Elle se paie comptant chez le notaire, soit environ 1 526 $ dans ce scénario.
Les honoraires du notaire
Au Québec, le notaire prépare l'acte de vente et l'acte hypothécaire. La Chambre des notaires ne fixe pas de grille tarifaire : les honoraires dépendent du temps et de la complexité du dossier, et le notaire doit vous donner une estimation à l'avance. Demandez une soumission écrite qui distingue les honoraires, les débours et les taxes.
Les ajustements : répartir les taxes et les frais de copropriété
Le notaire répartit les dépenses récurrentes entre vous et le vendeur selon la date de signature.
- Taxes municipales : elles couvrent l'année civile. Si le vendeur a payé l'année complète, vous lui remboursez la période de la signature au 31 décembre.
- Taxe scolaire : sur l'île de Montréal, elle couvre la période du 1er juillet au 30 juin. Même principe.
- Frais de copropriété : ils sont répartis pour le mois de la signature si le vendeur a payé le mois complet.
Exemple : avec des taxes foncières de 3 000 $ par année déjà payées par le vendeur, une signature le 31 octobre signifie que vous remboursez environ deux mois, soit à peu près 500 $. Si le vendeur n'a pas encore payé, l'ajustement peut jouer en votre faveur.
Cotisations spéciales et attestation du syndicat
Avant de vous engager, vérifiez si le syndicat de copropriété a voté ou envisage une cotisation spéciale. Depuis le 14 août 2025, le vendeur doit remettre une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété, qui porte notamment sur le fonds de prévoyance et les travaux prévus. Le syndicat a 15 jours pour la produire. Le règlement ne fixe pas de frais, et certains syndicats en facturent. Lisez l'attestation, les procès-verbaux et l'étude du fonds de prévoyance avec votre courtière avant l'échéance de vos conditions.
Le certificat de localisation
Pour un condo en copropriété divise, c'est normalement le vendeur qui fournit le certificat de localisation. Il porte souvent seulement sur la partie privative plutôt que sur l'immeuble entier. S'il n'est plus à jour, le vendeur paie habituellement le nouveau. Votre notaire le vérifiera.
Questions fréquentes
Puis-je ajouter les frais de clôture à mon prêt hypothécaire?
Dans la plupart des cas, non. La prime de la SCHL peut s'y ajouter; la TVQ sur la prime et les autres frais se paient comptant.
Le crédit pour la taxe de bienvenue réduit-il la somme requise chez le notaire?
Non. Vous payez d'abord la Ville, puis vous demandez le crédit.
L'assurance titres est-elle obligatoire?
Elle est facultative pour l'acheteur dans la plupart des cas, même si certains prêteurs posent la question. Demandez à votre notaire si elle est utile dans votre dossier.
Qui choisit le notaire?
Au Québec, c'est habituellement l'acheteur. Demandez deux soumissions.
Combien garder de côté après l'achat?
Gardez un coussin de 1 000 $ à 2 000 $ pour les premières semaines. En copropriété, vous assumez aussi votre part de toute cotisation spéciale future.
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Delaram Farzin, courtière immobilière résidentielle, Groupe Sutton Centre-Ouest, agence immobilière. Cette page est de l'information générale et ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier.
Sources : Ville de Montréal (1) · Ville de Montréal (2) · Revenu Québec · Chambre des notaires du Québec · OACIQ · CGTSIM
