L'achat d'un condo de revente à Montréal suit un ordre précis : budget, représentation, recherche, documents, offre, inspection, notaire. Chaque étape a ses délais et ses pièges. Ce guide présente les huit étapes dans l'ordre, avec des liens vers les pages détaillées au besoin.
Étape 1 : Budget et préapprobation
Partez du coût mensuel complet, pas du prix. Le prêteur calcule le versement hypothécaire au taux de qualification, les taxes, le chauffage et la moitié des frais de copropriété, puis compare le tout à votre revenu brut. Les autres dettes, comme un prêt auto, augmentent le revenu requis.
Avant la première visite :
- Obtenez une préapprobation écrite d'un prêteur ou d'un professionnel hypothécaire.
- Fixez votre propre plafond mensuel, parfois plus bas que la préapprobation.
- Prévoyez vos liquidités : mise de fonds, droits de mutation (taxe de bienvenue), notaire, inspection, ajustements et déménagement. Avec 5 % ou 10 % de mise de fonds, ajoutez la TVQ sur la prime d'assurance hypothécaire, payée comptant à la clôture.
- Vérifiez vos sources de mise de fonds : le CELIAPP et le RAP peuvent s'appliquer.
Pour des calculs concrets à 425 000 $, consultez Quel revenu pour un condo de 425 000 $ à Montréal?. Pour la liste complète des frais de clôture : Frais de clôture pour un condo de 425 000 $ à Montréal.
Étape 2 : Le contrat de courtage achat
Au Québec, la courtière ou le courtier qui vous représente comme acheteur le fait en vertu d'un contrat de courtage signé. Le formulaire obligatoire de l'OACIQ est le Contrat de courtage exclusif, Achat. Il précise ce que vous recherchez, votre prix et vos conditions, et les obligations de chaque partie.
Concrètement, la représentation comprend :
- Défendre vos intérêts et vous conseiller selon vos besoins
- Négocier et présenter vos offres au vendeur
- Vous informer des facteurs qui peuvent influencer la valeur de la propriété
- Obtenir les documents de la copropriété et vous aider à les comprendre
- Chercher des propriétés qui répondent à vos critères, y compris hors marché
Sans contrat signé, une courtière ne peut pas vous représenter ni promouvoir vos intérêts. Lisez le contrat avant de signer et posez vos questions, notamment sur la durée et la rétribution.
Étape 3 : Recherche et visites
La plupart des inscriptions se trouvent sur Centris. Créez des alertes par quartier et par prix, et gardez une courte grille pour chaque visite : luminosité, bruit, rangement, stationnement, état des parties communes et tout ce que l'immeuble semble reporter.
Un point de structure à régler tôt. La plupart des condos sont en copropriété divise : vous êtes propriétaire de votre unité, vous partagez les parties communes et un syndicat de copropriété gère l'immeuble. En copropriété indivise, plusieurs propriétaires partagent un même titre, ce qui change le financement, la mise de fonds exigée et la revente. Beaucoup de premiers acheteurs filtrent la copropriété divise dès le départ. L'OACIQ explique les deux plus en détail.
Étape 4 : Documents du syndicat et Loi 16
En copropriété, vous achetez une part d'un immeuble et de ses finances, pas seulement une unité. Avant de vous engager, demandez :
- La déclaration de copropriété (acte constitutif, règlement de l'immeuble, description de votre fraction)
- Les procès-verbaux récents des assemblées et du conseil d'administration
- Les états financiers et le budget en cours
- Le solde du fonds de prévoyance et l'étude du fonds de prévoyance
- Le carnet d'entretien
- Toute cotisation spéciale prévue ou votée
La Loi 16 a rendu obligatoires pour les syndicats l'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien, ce qui donne aux acheteurs une information bien plus complète qu'avant. L'OACIQ recommande de demander les renseignements clés au syndicat à l'aide de son formulaire de demande de renseignements.
Pour la liste complète et quoi vérifier dans chaque document : Loi 16 pour les acheteurs de condo.
Étape 5 : La promesse d'achat et ses conditions
Quand vous trouvez la bonne unité, votre courtière prépare une promesse d'achat sur le formulaire de l'OACIQ pour la copropriété. On y fixe le prix, l'acompte, le mode de paiement, les inclusions et exclusions, les dates clés et les conditions qui vous protègent.
Les trois conditions les plus courantes pour un premier achat :
- Financement : votre offre dépend de l'obtention de votre prêt à une date fixée.
- Inspection : vous pouvez faire inspecter l'unité avant une date fixée. Il est possible d'y renoncer, mais l'OACIQ ne le recommande pas.
- Examen des documents : vous disposez d'un délai pour recevoir et examiner les documents du syndicat, et pouvez vous retirer s'ils ne vous satisfont pas.
Deux points à connaître avant de signer. Une fois signée, vous ne pouvez pas retirer votre offre pendant le délai d'acceptation du vendeur. Une fois acceptée, la promesse devient un contrat qui lie les deux parties, sous réserve de ses conditions. Le vendeur peut aussi répondre par une contre-proposition, que vous pouvez accepter, refuser ou modifier.
Étape 6 : L'inspection
En copropriété, l'inspecteur se concentre sur votre unité : électricité, plomberie, fenêtres, ventilation, traces d'eau et ce qui est visible des parties communes. Il ne fait pas l'audit de tout l'immeuble. C'est pourquoi l'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien de l'étape 4 comptent autant que le rapport d'inspection.
Assistez à l'inspection si possible. Demandez ce qui relève de l'usure normale et ce qui demande une soumission. Si un élément important ressort, votre courtière vous aide à décider s'il faut demander un ajustement de prix, une réparation ou vous retirer dans le délai prévu.
Étape 7 : Notaire, acte de vente, ajustements et clés
Au Québec, c'est généralement l'acheteur qui choisit le notaire. Le notaire rédige l'acte de vente et l'acte de prêt, vérifie les titres et le certificat de localisation, et gère les fonds.
Quelques jours avant la signature, le notaire vous transmet l'état des ajustements. Il répartit entre vous et le vendeur les taxes municipales et scolaires et les frais de copropriété selon la date de transfert. Vous remettez le solde de la mise de fonds et des frais selon ses instructions.
Vous signez l'acte chez le notaire. La remise des clés et l'occupation suivent la date prévue à la promesse d'achat.
Étape 8 : Après la clôture, réclamez le crédit pour premiers acheteurs
Quelques semaines après la clôture, la Ville de Montréal envoie le compte des droits de mutation (taxe de bienvenue). Payez-le à temps.
Depuis le 1er janvier 2026, les premiers acheteurs admissibles au Québec peuvent récupérer jusqu'à 5 875 $ grâce à un crédit d'impôt remboursable. Dans la plupart des cas entre 400 000 $ et 450 000 $, ce montant couvre la totalité des droits à Montréal pour un acheteur admissible. On le demande dans la déclaration de revenus, ou par une demande de versement anticipé à Revenu Québec (au plus tard le 1er décembre de l'année). Des conditions s'appliquent, dont un critère de premier acheteur pour vous et votre conjoint. Détails : Remboursement de la taxe de bienvenue 2026.
Échéancier typique
Délais habituels, sans garantie. Chaque dossier se négocie.
| Étape | Délai typique |
|---|---|
| Préapprobation | 1 à 7 jours |
| Recherche et visites | Quelques semaines à plusieurs mois |
| Réponse du vendeur à l'offre | 24 à 48 heures |
| Condition d'inspection | 7 à 10 jours après l'acceptation |
| Condition d'examen des documents | 7 à 10 jours après réception des documents |
| Condition de financement | 10 à 15 jours après l'acceptation |
| Signature chez le notaire et clés | 30 à 60 jours après l'acceptation |
| Compte des droits de mutation | Quelques semaines à quelques mois après la clôture |
Questions fréquentes
Faut-il une courtière pour acheter un condo à Montréal?
Non. Vous pouvez acheter sans représentation. Une courtière qui vous représente par contrat signé a toutefois des obligations précises envers vous : conseil, négociation et suivi des documents.
Qui paie le notaire?
Dans la plupart des cas, l'acheteur, puisqu'il choisit le notaire et que l'acte de prêt fait partie de son dossier.
Peut-on acheter avec 5 % de mise de fonds?
Dans la plupart des cas, oui, sous 500 000 $, avec une assurance prêt hypothécaire. Votre prêteur confirme votre dossier.
Combien de temps dure le processus?
De l'offre acceptée aux clés, souvent un à deux mois. C'est la recherche qui varie le plus.
Et si les documents du syndicat révèlent un problème?
Si le délai d'examen des documents court encore, vous pouvez poser des questions, négocier ou vous retirer dans le délai prévu.
Prochaine étape
Téléchargez le guide du premier acheteur. Budget, liste de vérification des documents de copropriété et échéancier complet dans un seul fichier. Télécharger le guide du premier acheteur
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À lire aussi
Delaram Farzin, courtière immobilière résidentielle, Groupe Sutton Centre-Ouest, agence immobilière. Cette page est de l'information générale et ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier.
Sources : OACIQ (1) · OACIQ (2) · OACIQ (3) · OACIQ (4) · OACIQ (5) · OACIQ (6)
