Acheter un condo au Québec, c'est acheter une partie privative et une part d'un immeuble géré par un syndicat de copropriété. La partie privative se voit en visite. Les finances, l'entretien et la situation juridique de l'immeuble, non. La Loi 16 vise justement à combler cet écart.

Ce que la Loi 16 a changé

Le projet de loi 16 a été adopté en décembre 2019 (L.Q. 2019, c. 28). Certaines règles sont en vigueur depuis le 10 janvier 2020. Les principales obligations découlent d'un règlement en vigueur depuis le 14 août 2025.

Pour l'acheteur, voici ce qui compte :

  • Étude du fonds de prévoyance. Chaque syndicat doit obtenir une étude du fonds de prévoyance et la renouveler au moins tous les 5 ans. Les immeubles existants ont jusqu'au 15 août 2028 pour obtenir la première.
  • Carnet d'entretien. Chaque syndicat doit aussi tenir un carnet d'entretien qui couvre les 25 prochaines années, mis à jour par le conseil au moins une fois par année, avec la même première échéance.
  • Attestation du syndicat. Depuis le 14 août 2025, le vendeur doit remettre au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété (art. 1068.1 C.c.Q.). Le syndicat doit la fournir dans les 15 jours suivant la demande du copropriétaire.
  • Droit de demander des documents. Depuis le 10 janvier 2020, le promettant acheteur peut demander au syndicat les documents et renseignements nécessaires à un consentement éclairé, à ses frais (art. 1068.2 C.c.Q.).
  • Cotisations minimales. En attendant la première étude, le syndicat doit verser au fonds de prévoyance au moins 0,5 % de la valeur de reconstruction de l'immeuble par année.

L'étude et le carnet doivent être préparés par un membre d'un ordre professionnel désigné (ingénieurs, architectes, évaluateurs agréés, technologues professionnels, ou CPA pour l'étude), actif dans le domaine et sans lien avec l'immeuble.

Les documents à demander

Obtenez-les avant de signer, ou rendez votre promesse d'achat conditionnelle à leur examen.

  1. Attestation du syndicat. Un portrait de la copropriété : solde du fonds de prévoyance comparé à la recommandation de la dernière étude, frais de copropriété des 3 dernières années, surplus ou déficits, budget de l'année, assurances, fonds d'autoassurance et franchise la plus élevée, travaux réalisés et prévus (10 prochaines années), sinistres et litiges.
  2. Étude du fonds de prévoyance. Les travaux majeurs à venir et la capacité du fonds à les payer.
  3. Carnet d'entretien. L'état et la durée de vie restante de la toiture, des fenêtres, des balcons, de la dalle de garage et des systèmes mécaniques, ainsi que l'historique des travaux.
  4. Déclaration de copropriété. Parties communes, parties privatives, parties communes à usage restreint (balcon, stationnement, rangement), votre quote-part des charges et les restrictions (location, animaux, rénovations).
  5. Règlement de l'immeuble. Les règles du quotidien.
  6. Procès-verbaux des assemblées (2 à 3 dernières années). C'est là que les problèmes apparaissent en premier : infiltrations, litiges, soumissions, votes sur des cotisations spéciales.
  7. États financiers et budget. Les frais couvrent-ils les vraies dépenses, ou le syndicat accumule-t-il des déficits?
  8. Certificat d'assurance et fonds d'autoassurance. La police du syndicat, les franchises (celle pour dégâts d'eau peut être élevée) et la constitution du fonds d'autoassurance.
  9. Évaluation du coût de reconstruction. Le syndicat doit la faire faire par un évaluateur agréé au moins tous les 5 ans, pour que l'immeuble soit assuré au bon montant.
  10. Description des parties privatives. Elle établit les finis d'origine de votre unité, utile en cas de sinistre.

La plupart de ces documents se trouvent au registre du syndicat (art. 1070 C.c.Q.). Votre courtier ou courtière peut les obtenir par l'intermédiaire du courtier du vendeur ou du syndicat.

Lire une étude du fonds de prévoyance

Pas besoin d'être ingénieure ou ingénieur. Repérez trois éléments :

  • Le calendrier des travaux. Un tableau des composantes (toiture, maçonnerie, fenêtres, ascenseur, garage) avec l'année prévue des travaux et un coût estimé. Notez tout montant important dans les 5 prochaines années.
  • Cotisations recommandées et cotisations réelles. L'étude recommande une cotisation annuelle. Comparez-la avec ce que le syndicat perçoit aujourd'hui, selon le budget et l'attestation.
  • L'écart. Si les cotisations réelles sont inférieures à la recommandation, la différence sera payée plus tard par les copropriétaires : hausse des frais de copropriété, cotisation spéciale, ou les deux. Le règlement accorde au syndicat jusqu'à 10 ans pour combler une insuffisance. Les hausses peuvent donc être étalées, mais elles reviennent au propriétaire de l'unité à ce moment.

S'il n'y a pas encore d'étude, demandez quand elle est prévue et prévoyez une marge pour une éventuelle hausse des frais.

Signaux d'alerte

  • Aucune attestation, ou une attestation ancienne et non mise à jour.
  • Fonds de prévoyance nettement sous la recommandation de l'étude.
  • Frais inchangés depuis des années dans un immeuble plus ancien.
  • Infiltrations d'eau, problèmes de balcons ou de dalle de garage récurrents dans les procès-verbaux.
  • Cotisation spéciale votée, discutée ou annoncée.
  • Litige en cours impliquant le syndicat.
  • Franchise dégâts d'eau élevée et fonds d'autoassurance mince.
  • Petit immeuble sans gestionnaire ni documents.

Une promesse d'achat conditionnelle à l'examen des documents

Le formulaire de promesse d'achat de l'OACIQ pour une copropriété divise permet de rendre l'offre conditionnelle à l'examen des documents de la copropriété, à votre satisfaction, dans un délai précis. Si l'attestation n'est pas encore disponible, le délai doit tenir compte des 15 jours accordés au syndicat. Votre courtier rédige la condition; votre notaire examine le dossier et les titres avant la signature de l'acte de vente. Posez vos questions à l'un et à l'autre avant l'échéance de la condition.

Questions fréquentes

La Loi 16 s'applique-t-elle aux petits immeubles?

Oui, à toutes les copropriétés divises. Certains petits immeubles peuvent bénéficier d'une révision professionnelle moins fréquente du carnet d'entretien.

Qui paie les documents?

Selon l'article 1068.2, les documents demandés par l'acheteur sont à ses frais. Le syndicat peut exiger des frais raisonnables pour l'attestation. Validez le montant auprès du courtier du vendeur.

L'immeuble n'a pas encore d'étude. Dois-je renoncer?

Pas nécessairement. Les immeubles existants ont jusqu'au 15 août 2028. Examinez le solde du fonds, les procès-verbaux et l'historique d'entretien, et prévoyez une hausse possible des frais.

L'attestation suffit-elle?

Non. C'est un résumé. Lisez-la avec l'étude, les procès-verbaux et les états financiers.

Mon notaire peut-il faire cet examen?

Le notaire examine le dossier avant l'acte. L'examen pendant le délai de la condition vous revient, avec l'aide de votre courtier et, au besoin, d'un inspecteur en bâtiment.

Prochaine étape

Liste de vérification des documents de copropriété. Un guide de 4 pages : chaque document à demander, ce qu’il vous apprend et ce qu’il faut y chercher. Obtenir la liste

Liste de vérification des documents de copropriété (Québec, Loi 16)

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Delaram Farzin, courtière immobilière résidentielle, Groupe Sutton Centre-Ouest, agence immobilière. Cette page est de l'information générale et ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier.

Sources : Gouvernement du Québec · LégisQuébec (1) · LégisQuébec (2) · LégisQuébec (3) · LégisQuébec (4) · Assemblée nationale · Chambre des notaires du Québec · OACIQ (1) · OACIQ (2)