En bref : au Québec, la promesse d’achat est l’offre écrite de l’acheteur. Dès que le vendeur l’accepte, les deux parties sont liées, sous réserve seulement des conditions qui y sont inscrites, habituellement l’inspection préachat et le financement hypothécaire, chacune avec son propre délai. Une fois ces conditions remplies ou levées, la vente est ferme et la prochaine étape est le notaire.
Si vous achetez une propriété au Québec pour la première fois, ou après avoir acheté dans une autre province, la promesse d’achat sera probablement le document juridique le plus important que vous signerez avant l’acte de vente notarié. Il est essentiel de bien la comprendre avant de la signer. Voici ce qu’elle contient et ce que signifie chaque élément.
De quoi s’agit-il
La promesse d’achat est une offre juridiquement contraignante d’acheter une propriété à un prix et à des conditions précises. Lorsque l’acheteur et le vendeur l’ont signée, les deux parties sont engagées par contrat, sous réserve seulement des conditions prévues au document. Contrairement à une lettre d’intention ou à une offre préliminaire utilisée dans certains autres marchés, il n’est plus possible de « se retirer » au Québec une fois les conditions levées.
Les éléments clés du document
Prix d’achat : le montant que vous offrez. C’est le chiffre négocié entre l’acheteur et le vendeur.
Acompte : généralement de 3 % à 5 % du prix d’achat, versé à la signature ou dans un délai déterminé. L’acompte est détenu en fidéicommis et porté à votre crédit lors de la signature de l’acte de vente.
Conditions : les clauses conditionnelles qui vous permettent de vous retirer de l’entente et de récupérer votre acompte. Les conditions habituelles sont le financement (l’approbation du prêt hypothécaire) et l’inspection. Chaque condition a son propre délai.
Inclusions et exclusions : ce qui reste avec la propriété (électroménagers, luminaires, espaces de rangement) et ce que le vendeur emporte. Soyez précis et mettez-le par écrit : les ententes verbales sur les inclusions ne sont pas exécutoires.
Date de signature de l’acte de vente : la date à laquelle la signature chez le notaire aura lieu et les clés seront remises.
La condition de financement
Cette condition vous accorde un délai déterminé (généralement de 5 à 10 jours ouvrables) pour obtenir un engagement hypothécaire écrit de votre prêteur. Si vous n’obtenez pas votre financement, vous pouvez invoquer la condition et récupérer votre acompte au complet. Renoncer à la condition de financement sans engagement hypothécaire ferme comporte un risque élevé et n’est pas recommandé aux premiers acheteurs.
La condition d’inspection
Cette condition vous donne le droit de faire inspecter la propriété par une ou un professionnel et de vous retirer de la transaction si les résultats ne sont pas satisfaisants. Le motif doit toutefois être légitime et non un prétexte. En pratique, lorsqu’une inspection révèle des problèmes importants, on renégocie plus souvent le prix ou on demande des correctifs plutôt que de se retirer complètement.
Après la levée des conditions
Une fois toutes les conditions remplies ou levées par écrit, la transaction est ferme. Les deux parties sont tenues de conclure la vente selon les modalités convenues. Au Québec, la partie qui tente de se retirer d’une transaction ferme s’expose à une poursuite en dommages-intérêts. Considérez la levée des conditions comme le point de non-retour.
