Acheter un plex à Montréal

L'habiter ou tout louer : deux prêts hypothécaires différents

Le même triplex se finance de deux façons selon que vous l'habitez ou non. Cette décision fixe votre mise de fonds avant tout le reste. Réglez-la en premier.

• Vous habitez un logement, 2 logements au total : un prêt assuré est possible avec une mise de fonds de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et de 10 % sur le reste, pour un prix d'achat inférieur à 1,5 million de dollars.
• Vous habitez un logement, 3 ou 4 logements au total : la mise de fonds minimale avec assurance prêt hypothécaire est de 10 %, sous le même plafond de prix.
• Vous n'y habitez pas : l'immeuble est financé comme immeuble locatif, hors de ces règles d'assurance pour propriétaires-occupants. La plupart des prêteurs demandent alors au moins 20 % de mise de fonds. Votre courtier hypothécaire confirme le chiffre exact pour votre dossier.

Les prêteurs comptent aussi une partie des loyers dans votre revenu admissible, et pas tous de la même façon. Faites-vous préapprouver pour le type d'immeuble que vous cherchez vraiment. Une préapprobation pour un condo ne dit pas ce que vous pouvez emprunter pour un triplex.

Chiffres des prêts assurés : programme pour propriétaires-occupants de la SCHL, tel que publié en octobre 2026. Ces règles changent; votre prêteur confirme ce qui s'applique à vous.

Lisez les baux avant d'avoir un coup de cœur

Dans un plex, les locataires viennent avec l'immeuble. Leurs baux se poursuivent après la vente, au loyer qu'ils paient aujourd'hui.

Demandez tous les baux, les avis de renouvellement et tout dossier déposé au Tribunal administratif du logement (TAL). Vérifiez qui paie le chauffage et l'eau chaude, si un stationnement ou un rangement est inclus, et si un logement est loué bien en dessous du marché.

C'est ce dernier point qui fait surpayer les acheteurs. Au Québec, un locataire peut refuser une hausse de loyer. Le locateur a alors un mois pour demander au TAL de la fixer selon son propre calcul, sinon le bail est reconduit au même loyer. L'écart entre le loyer actuel et le loyer du marché se referme lentement. J'établis le prix d'un immeuble sur les loyers qu'il a, pas sur ceux qu'il pourrait avoir.

La reprise de logement pour l'habiter est possible, mais elle est très encadrée : avis écrit dans des délais précis avant la fin du bail, droit de refus du locataire, indemnité dans certains cas et protection accrue pour certains locataires âgés qui habitent le logement depuis longtemps. Si votre projet dépend d'un logement occupé, prévoyez du temps, possiblement une audience au TAL, et consultez une avocate ou un avocat avant de signer. Si un logement doit être libre à l'acte de vente, la promesse d'achat doit le préciser par écrit.

Comment se fixe le prix d'un plex : deux méthodes, utilisées ensemble

Le multiplicateur du revenu brut (MRB) divise le prix par les loyers bruts annuels. Un triplex inscrit à 900 000 $ qui rapporte 45 000 $ de loyers par année a un MRB de 20. C'est rapide pour comparer des immeubles d'un même secteur, mais aveugle à l'état de l'immeuble et aux loyers très inférieurs au marché.

Les ventes comparables montrent ce que des plex semblables ont obtenu à proximité, ajustés selon l'état, la taille des logements, le stationnement et la qualité du logement du propriétaire. Là où des propriétaires-occupants se disputent les mêmes immeubles, comme à Rosemont–La Petite-Patrie et sur le Plateau, les prix peuvent dépasser ce que les loyers justifient. Là où les acheteurs sont plus souvent des investisseurs, comme dans certaines parties d'Hochelaga et de Verdun, le MRB pèse davantage. NDG et le Sud-Ouest ont les deux types d'acheteurs, d'une rue à l'autre.

Quand les deux méthodes ne concordent pas, l'écart est la discussion à avoir avant l'offre. Le plus souvent, l'immeuble est évalué pour le logement du propriétaire, ou pour des loyers qu'il n'a pas encore.

Quoi inspecter sur un plex montréalais

• Toiture : la plupart des plex d'ici ont un toit plat avec membrane. Demandez son âge et la facture.
• Escaliers extérieurs et balcons : les structures d'acier et de bois, en façade comme à l'arrière, souffrent de nos hivers.
• Maçonnerie et fondations : fissures, briques lâches, parapets qui penchent, eau au pied des murs.
• Entrée d'eau : les plex plus anciens peuvent encore avoir une entrée de service en plomb. La Ville de Montréal permet de vérifier une adresse avant l'achat.
• Électricité : un panneau par logement, une capacité suffisante, aucun reste de filage à boutons et tubes.
• Chauffage : plinthes électriques dans chaque logement, ou système central payé par le propriétaire. Informez-vous de tout ancien réservoir de mazout.
• Séparation des logements : insonorisation et séparation coupe-feu, surtout là où un sous-sol ou un grenier a été aménagé.

Choisissez un inspecteur qui fait régulièrement des plex, et assurez-vous qu'il voit chaque logement, pas seulement celui qui est libre. Le courtier inscripteur organise l'accès avec les locataires.

Les chiffres que je fais avant une offre

Avant de rédiger une promesse d'achat, je résume l'immeuble sur une page :

• Les loyers actuels, logement par logement, avec une provision pour vacance.
• Les taxes municipales et scolaires, l'assurance, le chauffage et l'eau chaude s'ils sont à la charge du propriétaire, le déneigement et une réserve d'entretien.
• Le paiement hypothécaire au taux de votre contrat, et au taux plus élevé auquel votre prêteur vous qualifiera.
• Les liquidités mensuelles après la part de votre propre logement, et l'argent nécessaire à la signature : mise de fonds, taxe de bienvenue, notaire et inspection.
• L'effet sur cinq ans de hausses de loyer réalistes selon les règles du TAL, plutôt que la projection de la fiche descriptive.

Si un immeuble ne fonctionne qu'avec des loyers qu'il n'a pas encore, je vous le dirai, même si vous adorez les boiseries. Pour aller plus loin sur les rendements, lisez mon analyse des plex montréalais et pourquoi les liquidités comptent encore (en anglais). Si vous achetez plutôt un condo ou une maison, la page Acheteurs explique ma façon de travailler.