En bref : le minimum est de 5 % sur les premiers 500 000 $ et de 10 % sur la portion qui dépasse ce montant, jusqu'à 1 499 999 $. À partir de 1,5 million $, le minimum est de 20 %. Pour un condo de 650 000 $, cela représente 40 000 $. Avec moins de 20 % de mise de fonds, vous payez aussi l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL, qui s'ajoute à votre prêt.

La mise de fonds est souvent le principal obstacle entre les premiers acheteurs et l'accès à la propriété. Comprendre les exigences minimales, les effets de l'assurance et les outils qui permettent d'accumuler votre mise de fonds plus rapidement, c'est la base de votre stratégie d'achat.

Les règles fédérales sur la mise de fonds minimale

Les règles canadiennes sur la mise de fonds minimale sont établies par le gouvernement fédéral et s'appliquent dans toutes les provinces, y compris au Québec :

  • 5 % pour les propriétés dont le prix atteint au plus 500 000 $
  • 10 % sur la portion du prix comprise entre 500 000 $ et 1 499 999 $
  • 20 % pour les propriétés de 1 500 000 $ ou plus, puisque l'assurance prêt hypothécaire n'est pas offerte au-delà de 1 499 999 $

Pour un condo de 650 000 $ à Montréal : 5 % de 500 000 $ = 25 000 $, plus 10 % de 150 000 $ = 15 000 $. Mise de fonds minimale : 40 000 $.

Le plafond de 1,5 million $ pour les prêts assurés est entré en vigueur le 15 décembre 2024, en hausse par rapport à l'ancien plafond de 1 million $. Si on vous a cité l'ancien seuil, les règles ont depuis évolué en votre faveur.

L'assurance prêt hypothécaire de la SCHL

Tout achat avec moins de 20 % de mise de fonds exige une assurance prêt hypothécaire de la SCHL. La prime s'ajoute au capital de votre prêt hypothécaire et varie de 2,8 % (mise de fonds de 10 % à 19,99 %) à 4,0 % (mise de fonds de 5 % à 9,99 %). Pour un achat de 600 000 $ avec 5 % de mise de fonds (30 000 $), la prime de la SCHL serait de 22 800 $, ajoutée au solde de votre prêt.

Une mise de fonds de 20 % élimine complètement ce coût et réduit sensiblement votre paiement mensuel. Si votre épargne approche les 20 %, il vaut souvent la peine d'attendre quelques mois de plus pour franchir ce seuil.

Depuis le 15 décembre 2024 également, les premiers acheteurs et les acheteurs d'une propriété neuve peuvent amortir un prêt assuré sur 30 ans plutôt que 25. Cela réduit le paiement mensuel et augmente le montant auquel vous êtes admissible, mais entraîne nettement plus d'intérêts sur la durée du prêt. Comparez les deux amortissements avant de choisir.

Le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP)

Lancé en 2023, le CELIAPP permet aux premiers acheteurs de cotiser jusqu'à 8 000 $ par année (maximum à vie de 40 000 $) dans un compte à l'abri de l'impôt. Les cotisations sont déductibles d'impôt (comme pour un REER), et les retraits pour l'achat d'une propriété admissible sont non imposables (comme pour un CELI). Pour les acheteurs qui ont cinq ans ou plus devant eux avant l'achat, le CELIAPP est l'un des outils d'épargne les plus efficaces au Canada.

Le régime d'accession à la propriété (RAP)

Les premiers acheteurs peuvent retirer jusqu'à 60 000 $ par personne (120 000 $ par couple) de leur REER pour l'achat d'une propriété dans le cadre du régime d'accession à la propriété, une limite relevée de 35 000 $ le 16 avril 2024. Les fonds doivent être dans le REER depuis au moins 90 jours. Le montant doit être remboursé sur 15 ans, sinon il est imposé comme un revenu. Cela demeure l'une des stratégies de mise de fonds les plus utilisées par les acheteurs à Montréal.

La mise de fonds reçue en don

Les fonds reçus en don d'un membre de la famille immédiate sont une source de mise de fonds acceptable au Canada. Le don doit être accompagné d'une lettre de don signée confirmant que les fonds ne sont pas remboursables. La plupart des prêteurs voudront aussi voir les fonds dans votre compte depuis au moins 15 jours avant la demande de prêt hypothécaire.