Notre-Dame-de-Grâce est l'un des quartiers familiaux les plus recherchés de Montréal. Rues bordées d'arbres, excellentes écoles de langue anglaise, proximité du CUSM et un marché immobilier qui a toujours tenu sa valeur. L'un des placements les plus fiables à long terme sur l'île.
Source : Centris, arrondissement CDN/NDG, 4 derniers trimestres. Les données sont indicatives ; les propriétés individuelles varient.
NDG abrite certaines des meilleures écoles publiques anglophones de Montréal. Les familles qui déménagent de partout dans la ville ou de l'étranger ciblent le quartier précisément pour l'accès aux écoles. Cette demande est structurelle et persistante.
Segment dominantLe CUSM (site Glen) à la limite est de NDG emploie des milliers de professionnels médicaux. Médecins, infirmières et administrateurs choisissent NDG pour sa proximité du campus et la qualité de vie qu'il offre aux familles avec des horaires exigeants.
Proximité CUSML'abondant parc de duplex et triplex de NDG en fait l'un des meilleurs marchés de plex pour propriétaires-occupants de la ville. Les locataires (travailleurs du CUSM, étudiants de Concordia et McGill) maintiennent un taux de vacance constamment bas.
Segment investissementLe pôle social de NDG. L'avenue Monkland est jalonnée de restaurants indépendants, de cafés, de pharmacies, de boutiques et d'un marché de producteurs très apprécié le week-end. Les propriétés à quelques rues de Monkland commandent des primes et se vendent plus vite que la moyenne du quartier.
Les adresses les plus convoitées se trouvent au nord de Sherbrooke. Les rues Grosvenor, Oxford, Melrose et Brock offrent de grandes maisons détachées et jumelées avec des terrains généreux et une architecture de caractère du début du XXe siècle. C'est ici que se situe le marché des maisons à 1,3–2 M$ et plus.
La réhabilitation de Benny Farm a créé un parc communautaire bien conçu et un secteur résidentiel dans la partie ouest de NDG. Les acheteurs familiaux apprécient les espaces verts, les bonnes écoles et un prix d'entrée plus accessible dans le quartier.
La limite est de NDG près de la station Vendôme a connu la plus grande activité de développement de condos. Les acheteurs qui privilégient l'accès au transport et un prix d'entrée plus bas regardent ici en premier. Le campus du CUSM est à deux pas, ce qui stimule la demande locative.
Sur Grosvenor, Oxford et Melrose, de nombreuses transactions se font par réseaux de courtiers avant qu'une propriété soit inscrite sur Centris. Les familles ayant des enfants dans les écoles du quartier ont souvent un horizon de 3 à 5 ans et bougent de façon préemptive.
L'arrondissement s'appelle CDN/NDG, mais les deux quartiers ont des prix, des profils d'acheteurs et des dynamiques distincts. CDN est plus dense et plus orienté vers le transport; NDG est plus calme et axé sur la propriété familiale. Appliquer des moyennes d'arrondissement à des décisions spécifiques à NDG mène à des erreurs de calibration.
Le site Glen a ouvert en 2015 et l'impact sur le marché de l'est de NDG se déploie encore. Le complexe hospitalier est l'un des plus grands employeurs de la province et a créé une demande soutenue de logements pour des revenus élevés à distance de navettage. Ce moteur de demande structurel est permanent.
Les prix médians par type de propriété, le fonctionnement réel de l'admissibilité à l'école anglaise, et pourquoi la même maison ne vaut pas la même chose de part et d'autre de Décarie.
Voici le document
Centris regroupe NDG dans l'arrondissement Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce. Le nombre de ventes, les inscriptions actives et les variations trimestrielles ne sont pas publiés à ce niveau : ce guide montre donc les prix médians et les délais de vente, rien de plus. Je préfère vous donner trois chiffres honnêtes que cinq chiffres inventés.
L'accès à l'école publique anglaise au Québec ne dépend pas de la langue parlée à la maison. Il repose sur un certificat d'admissibilité délivré en vertu de la Charte de la langue française, et l'admissibilité se transmet : en gros, un enfant y a droit si un parent a fait la majeure partie de son primaire en anglais au Canada, ou si un frère ou une sœur détient déjà le certificat.
Cela compte à NDG plus qu'à peu près partout ailleurs sur l'île, parce que le réseau anglophone primaire et secondaire y est dense et réputé. Les familles admissibles se concentrent là où elles peuvent s'en servir, et cette concentration se retrouve dans le prix des propriétés.
Deux conséquences pratiques. Si vous êtes admissible, vous êtes en concurrence avec un bassin plus petit que le prix affiché ne le laisse croire. Si vous ne l'êtes pas, vous payez peut-être une prime pour un bassin scolaire que vous ne pouvez pas utiliser, et le même montant achète davantage à Côte-des-Neiges ou à Montréal-Ouest.
NDG se divise, et la division est géographique. Le secteur de Monkland Village, ce sont des unifamiliales rénovées, des jumelés et des duplex du haut, une artère commerciale à pied, et le trajet le plus court vers le réseau scolaire anglophone. Le secteur de Décarie et les rues au nord de Sherbrooke, ce sont davantage de plex, des terrains plus grands, plus de locatif et plus de variation dans l'état des bâtiments.
Le prix médian ci-dessus est un chiffre unique étendu sur les deux. Deux maisons de même superficie, de même année de construction et de même état peuvent se vendre à des prix très différents selon le côté de cette ligne où elles se trouvent. Si une inscription vous semble sous-évaluée pour NDG, vérifiez l'adresse avant de conclure que vous avez trouvé une aubaine.
Comparez le prix médian des plex ci-dessus à celui des unifamiliales. NDG possède l'un des marchés de plex les plus profonds de l'île, et on y achète un plex pour deux raisons très différentes : investir, ou habiter une unité et louer les autres.
Si vous êtes dans le second cas, le prix médian des plex vous concerne davantage que celui des maisons, parce qu'il vous achète une maison que vous habitez en partie. Ce qu'il vous coûte, ce sont les obligations d'un propriétaire bailleur : des baux dont vous héritez aux loyers qui y sont déjà inscrits, la fixation de loyer par le Tribunal administratif du logement, et aucun droit de reprendre un logement du seul fait que vous avez acheté l'immeuble.
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