Verdun et NDG se retrouvent sur la même courte liste pour beaucoup de premiers acheteurs : des rues de plex, une ligne de métro, une vraie artère commerciale et le centre-ville à quelques minutes. Entre 400 000 $ et 450 000 $, par contre, on n'achète pas la même chose dans les deux quartiers. Voici la comparaison, avec les chiffres et les vérifications qui comptent à ce budget.
En bref
- Choisissez Verdun si vous voulez la ligne verte à distance de marche, le fleuve et la rue Wellington, et qu'un petit syndicat de plex ne vous fait pas peur.
- Choisissez NDG si vous voulez une unité plus ancienne, souvent plus grande, dans une rue résidentielle calme, avec la ligne orange dans l'est du quartier et l'autobus dans l'ouest.
- Dans les deux cas, votre budget se situe sous le prix médian des condos de l'arrondissement. Attendez-vous à une unité plus petite ou à un immeuble plus ancien, et accordez à l'analyse des documents autant de poids qu'à la rue.
Les chiffres côte à côte
| Verdun | NDG | |
|---|---|---|
| Prix médian des condos | 602 266 $ | 538 625 $ |
| Variation sur un an | +3 % | −4 % |
| Ventes de condos | 596 | 460 |
| Condos à vendre | 352 (+32 %) | 328 (+27 %) |
| Délai de vente moyen | 59 jours | 58 jours |
| Mois d'inventaire (condos) | Environ 7 | Environ 9 |
| Logements dans des plex et immeubles bas | 59 % | 62 % |
| Logements construits en 1960 ou avant | 43 % | 47 % |
| Ménages locataires | 62 % | 74 % |
| Métro | Ligne verte : De l'Église, Verdun, LaSalle. REM à L'Île-des-Sœurs | Ligne orange : Vendôme, Villa-Maria (est du quartier) |
Marché : Centris, 4 derniers trimestres jusqu'au T2 2026, par arrondissement. Logements et ménages : Statistique Canada, Recensement de 2021. Les chiffres de Verdun incluent L'Île-des-Sœurs. Ceux de NDG portent sur l'arrondissement de Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce.
Ce que les médianes ne disent pas
Aucune des deux médianes ne décrit le condo que vous achèterez le plus probablement.
- Le chiffre de Verdun inclut L'Île-des-Sœurs, où les tours et les immeubles récents au bord de l'eau font monter la médiane. La partie continentale de Verdun, autour de Wellington et de De l'Église, est surtout composée de plex des années 1920 et 1930. C'est là que se trouvent la plupart des unités entre 400 000 $ et 450 000 $.
- Le chiffre de NDG inclut Côte-des-Neiges, un autre marché d'immeubles sans ascenseur et de moyenne hauteur près des universités et des hôpitaux. À NDG même, la plupart des condos à ce budget sont des unités dans des duplex et triplex convertis.
- L'inventaire a augmenté d'environ 30 % dans les deux secteurs, et un condo prend près de deux mois à se vendre en moyenne. Vous avez donc le temps de lire les documents et une marge de négociation, sauf pour les quelques unités bien affichées qui partent la première semaine.
La médiane d'un arrondissement est un point de départ, pas un prix. Pour un chiffre qui correspond à votre recherche, comparez les ventes récentes du même type d'unité dans les rues qui vous intéressent. Je peux vous les préparer.
Les immeubles à votre budget
Verdun (partie continentale) : des unités dans des plex en copropriété divise, souvent avec les escaliers extérieurs courbes typiques du secteur, et quelques immeubles d'insertion plus récents près de Wellington. Les syndicats sont petits, souvent de deux à six copropriétaires, et généralement autogérés.
NDG : des unités dans des duplex et triplex de brique rouge construits surtout entre 1910 et 1940, et quelques immeubles sans ascenseur plus anciens. Les unités peuvent être plus spacieuses pour le prix, mais les immeubles sont plus vieux, et les petits syndicats autogérés sont la norme ici aussi.
Dans les deux secteurs, méfiez-vous de la copropriété indivise. Une inscription peut indiquer « condo » alors que les propriétaires partagent un seul titre. Les prêteurs exigent généralement au moins 20 % de mise de fonds pour une unité indivise, ce qui change complètement votre plan de liquidités.
Se déplacer
- Verdun : la ligne verte passe sous le quartier, avec les stations De l'Église, Verdun et LaSalle. L'Île-des-Sœurs a une station du REM à quelques minutes de la Gare Centrale. La piste riveraine longe tout l'arrondissement.
- NDG : Vendôme et Villa-Maria, sur la ligne orange, desservent l'est du quartier. Vendôme donne aussi accès aux trains d'exo et, par tunnel, au site Glen du CUSM. L'ouest de NDG n'a pas de métro et dépend des autobus sur Sherbrooke et Monkland.
Si vous faites la navette, calculez le trajet à partir de l'adresse précise, pas du quartier.
Ce qu'il faut vérifier
Verdun
- Les documents d'un petit syndicat. Dans un plex de trois unités, le syndicat de copropriété, ce sont trois voisins. Demandez la déclaration de copropriété, le budget, les procès-verbaux, le relevé bancaire du fonds de prévoyance et la preuve d'assurance de l'immeuble au nom du syndicat.
- Les travaux extérieurs. Escaliers extérieurs, balcons, maçonnerie et toiture coûtent cher sur un plex de 90 ans. Lisez la déclaration pour savoir qui les paie et s'il s'agit de parties communes à usage restreint.
- Les unités au rez-de-jardin. Informez-vous des infiltrations d'eau passées et de la présence d'un clapet antiretour.
- Les écoles. Verdun relève des centres de services scolaires Marguerite-Bourgeoys (français) et Lester-B.-Pearson (anglais), qui ne sont pas ceux de la majorité du centre de Montréal.
NDG
- Divise ou indivise. Les deux sont courantes dans les plex de NDG. Confirmez auprès du courtier inscripteur et avec le certificat de localisation avant une deuxième visite.
- Les locataires en place. Environ trois ménages sur quatre sont locataires dans l'arrondissement. Si une unité est vendue avec un locataire, la loi québécoise le protège fortement, et vous ne pouvez pas compter emménager à la signature.
- Les corridors de bruit. Je fais régulièrement du porte-à-porte à NDG, et une rue plus près de l'autoroute Décarie, de l'autoroute 20 ou de la voie ferrée fait une réelle différence, autant pour le bruit que pour le prix.
- La Loi 16 dans les vieux immeubles. Un petit fonds de prévoyance dans un plex centenaire annonce souvent des cotisations spéciales. Demandez l'attestation du syndicat, qui doit être remise dans les 15 jours suivant la demande du vendeur.
Le coût d'achat
Les deux secteurs sont dans la Ville de Montréal : au même prix, les droits de mutation (taxe de bienvenue) sont identiques, soit 4 485,50 $ pour un achat de 425 000 $. Un premier acheteur admissible peut les récupérer entièrement grâce au crédit d'impôt remboursable du Québec, mais il paie d'abord la Ville. Les détails sont dans le remboursement de la taxe de bienvenue.
Les frais de copropriété des petits syndicats de plex sont généralement modestes dans les deux secteurs. Des frais bas sont une bonne nouvelle seulement si le fonds de prévoyance est en bonne santé.
À qui chaque quartier convient
- Verdun convient aux acheteurs qui veulent une station de métro à pied, le fleuve et une artère animée, et qui acceptent une unité plus petite en échange.
- NDG convient aux acheteurs qui veulent plus d'espace pour leur argent et une rue plus calme, près de la ligne orange ou du CUSM, et que l'autobus ne dérange pas dans l'ouest du quartier.
Mon avis
À ce budget, l'immeuble compte plus que le quartier. Un triplex bien géré dans une rue tranquille de NDG vaut mieux qu'un plex sous-financé près de Wellington, et l'inverse est tout aussi vrai. Choisissez deux ou trois rues dans chaque secteur, puis laissez les documents faire le tri.
Questions fréquentes
Verdun est-il moins cher que NDG?
Pas selon les chiffres par arrondissement. Le prix médian des condos est plus élevé à Verdun, surtout parce qu'il inclut L'Île-des-Sœurs. Comparez les ventes récentes du même type d'unité, pas les médianes d'arrondissement.
Lequel est le mieux desservi par le métro?
La majeure partie de Verdun continental est à distance de marche d'une station de la ligne verte. À NDG, la ligne orange dessert seulement l'est du quartier.
Les condos y sont-ils surtout neufs?
Non. La plupart sont des unités dans des plex construits avant 1940, avec quelques immeubles d'insertion plus récents.
Puis-je acheter avec 5 % de mise de fonds dans l'un ou l'autre?
Pour une unité en copropriété divise de moins de 500 000 $, généralement oui, avec une assurance prêt hypothécaire. Une unité indivise exige généralement au moins 20 %.
Prochaine étape
Recevoir les alertes de propriétés : Verdun ou NDG. Je prépare une recherche selon votre budget et je vous envoie les nouvelles inscriptions dès leur mise en marché.
Vous préférez en discuter d'abord? Réserver un appel de 30 minutes
Une autre paire? Comparez deux quartiers au choix sur ma page d'accueil.
À lire aussi
Delaram Farzin, courtière immobilière résidentielle, Groupe Sutton Centre-Ouest, agence immobilière. Cette page est de l'information générale et ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier.
Sources : Statistiques immobilières Centris · Statistique Canada, Recensement de 2021 · Gouvernement du Québec, copropriétés · Ville de Montréal, droits de mutation
