Vendre une propriété de succession à Montréal

Ce que le liquidateur peut faire dès maintenant

Le liquidateur administre la succession, mais la propriété n'est pas encore au nom des héritiers au registre foncier. Tant que ce n'est pas fait, vous pouvez préparer la vente. Vous ne pouvez pas signer l'acte de vente.

Ce qui peut commencer tout de suite : garder la propriété fermée à clé, chauffée et assurée, faire suivre le courrier, rassembler les documents énumérés plus bas et demander une opinion de valeur, dont le comptable aura besoin pour les déclarations finales.

Ce qui exige habituellement plus que la signature du liquidateur : à moins que le testament ne lui confère la pleine administration, la vente d'un immeuble demande généralement le consentement des héritiers, ou l'autorisation du tribunal s'ils ne s'entendent pas. S'il y a plusieurs héritiers, obtenez leur accord par écrit avant que la propriété soit inscrite sur Centris, pas après l'arrivée d'une offre. Votre notaire vous dira quelle règle s'applique.

Les documents que demanderont le notaire et le courtier de l'acheteur

• L'acte de décès délivré par le Directeur de l'état civil.
• Le testament et les recherches testamentaires à la Chambre des notaires et au Barreau du Québec, ainsi que le jugement de vérification si le testament est olographe ou fait devant témoins. Un testament notarié n'a pas à être vérifié.
• La déclaration de transmission, préparée par un notaire et publiée au registre foncier du Québec. Le notaire de l'acheteur ne signera pas sans elle.
• Le consentement écrit des héritiers à la vente, ou l'autorisation du tribunal.
• Le dossier de la propriété : l'acte d'achat de la personne décédée, le certificat de localisation (souvent trop ancien pour l'acheteur et son prêteur), les derniers comptes de taxes municipales et scolaires, et la police d'assurance.
• Pour un condo : la déclaration de copropriété, les procès-verbaux récents, les états financiers, l'étude du fonds de prévoyance et l'attestation du syndicat. La liste complète est dans mon guide sur les documents de la Loi 16.
• Pour un plex : tous les baux et toute décision du Tribunal administratif du logement.

Le formulaire Déclarations du vendeur reste obligatoire. Un liquidateur qui n'a jamais habité la propriété peut répondre qu'il ignore un fait. C'est aussi pourquoi ces ventes se font souvent sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l'acheteur : la clause protège les héritiers, et elle réduit ce que certains acheteurs sont prêts à payer.

Fixer le prix d'une propriété jamais préparée pour la vente

La plupart des propriétés de succession ont été habitées pendant des décennies : cuisine d'origine, filage ancien, toiture en fin de vie. Le prix doit en tenir compte, et les comparables aussi.

Je bâtis l'analyse de marché à partir de ventes de propriétés dans un état semblable, pas de la maison rénovée de la rue voisine. Quand il n'y en a pas assez, je pars des ventes rénovées, je soustrais ce qu'un acheteur prévoira réalistement pour les travaux, puis je compare le résultat à ce que les rénovateurs ont payé dans le même secteur. Les pages de quartier présentent les chiffres actuels des secteurs où se trouvent bon nombre de ces dossiers, dont NDG, Côte-Saint-Luc et Verdun.

Deux décisions influencent le prix plus que n'importe quelle réparation : vendre avec ou sans garantie légale, et combien investir dans la préparation. Le ménage, le désencombrement et la peinture coûtent généralement moins que l'escompte qu'un acheteur applique à une maison fatiguée et encombrée. Une nouvelle cuisine avant l'inscription se rentabilise rarement.

Si le comptable a besoin d'une valeur à la date du décès, dites-le dès le départ. Certains dossiers exigent le rapport d'un évaluateur agréé plutôt que l'analyse d'une courtière; c'est le comptable qui tranche.

Vendre meublé ou vidé

Les familles veulent souvent vider la maison avant les visites, mais c'est rarement la voie la plus rapide. Les meubles peuvent rester pour les photos et les visites si les pièces sont propres et désencombrées.

Ce qui compte, ce sont les documents. Ce qui reste avec la propriété est inscrit à la promesse d'achat comme inclusion, et ce que les héritiers conservent est une exclusion. Entendez-vous sur les objets de famille avant l'inscription, pas après l'acceptation d'une offre.

Si la propriété restera vide pendant des semaines, appelez l'assureur dès maintenant. Bien des polices limitent la protection d'une propriété inoccupée.

De la déclaration de transmission à la signature chez le notaire

1. Testament et recherches, et vérification du testament au besoin.
2. Inventaire et décision des héritiers d'accepter la succession. Le liquidateur dresse l'inventaire et publie l'avis de clôture.
3. Déclaration de transmission, préparée par le notaire et publiée au registre foncier.
4. Évaluation, préparation et inscription. Ces étapes peuvent commencer pendant l'étape 3.
5. Promesse d'achat acceptée, conditions de financement et d'inspection de l'acheteur, puis acte de vente chez le notaire de l'acheteur.
6. Après la vente, le produit va à la succession. Le liquidateur obtient les certificats de Revenu Québec et de l'Agence du revenu du Canada avant de remettre les sommes aux héritiers.

Ce que je contrôle, c'est que l'inscription soit prête la semaine où la transmission est publiée, pour que la succession ne paie pas un mois de plus de taxes, d'assurance et de chauffage pour une maison vide. Le rôle du notaire est expliqué dans ce guide sur le notaire (en anglais).

Gain en capital : les questions à poser à votre comptable

Je ne suis pas fiscaliste, et cette page ne donne aucun chiffre fiscal. En termes simples, voici ce qui change quand le vendeur est une succession :

• Au décès, la personne est généralement réputée avoir vendu ses biens à leur valeur marchande. Cette valeur devient le point de départ de l'impôt sur la vente qui suit.
• Si la propriété était la résidence principale de la personne décédée, l'exemption peut couvrir le gain jusqu'à la date du décès. Un logement loué dans un plex est traité autrement.
• Le liquidateur ne devrait pas distribuer le produit de la vente avant d'avoir reçu les certificats. Un liquidateur qui distribue trop tôt peut être tenu personnellement responsable de l'impôt impayé.

Faites intervenir le comptable avant l'inscription. Pour les frais de vente, voyez ce que coûte la vente d'une maison à Montréal, et pour le volet juridique, mon guide sur les ventes de succession au Québec (en anglais).