La plupart des premiers acheteurs regardent d'abord le prix affiché. Le prêteur, lui, commence par votre revenu, vos dettes et le coût mensuel complet de l'unité, frais de copropriété inclus. Voici trois scénarios à 425 000 $ pour comprendre comment ces éléments s'additionnent avant votre rencontre avec un prêteur.
En bref : selon les hypothèses ci-dessous et sans autres dettes, un revenu familial d'environ 85 000 $ à 96 000 $ est la fourchette visée par les prêteurs, selon votre mise de fonds.
Les hypothèses
Hypothèses (27 septembre 2026)
- Prix d'achat : 425 000 $, condo de revente sur l'île de Montréal
- Taux contractuel : environ 4,34 %, fixe 5 ans, prêt assuré (les taux changent chaque jour)
- Taux de qualification (test de résistance) : environ 6,34 %
- Taxes municipales et scolaires : 3 000 $ par année (250 $ par mois)
- Frais de copropriété : 350 $ par mois
- Chauffage : 100 $ par mois
- Aucun prêt auto, prêt étudiant ni solde de carte de crédit
- Mise de fonds de 5 % et 10 % : amortissement assuré de 30 ans, prime de la SCHL incluant la surprime de 0,20 % pour premiers acheteurs
- Mise de fonds de 20 % : amortissement de 25 ans, aucune prime
- Revenu minimal calculé avec un ratio ABD de 39 %
Si une seule de ces valeurs change, le résultat change. Il s'agit d'un point de départ, pas d'une soumission.
Trois scénarios à 425 000 $
| 5 % de mise de fonds | 10 % de mise de fonds | 20 % de mise de fonds | |
|---|---|---|---|
| Mise de fonds comptant | 21 250 $ | 42 500 $ | 85 000 $ |
| Prêt hypothécaire (prime SCHL incluse) | 420 708 $ | 395 122 $ | 340 000 $ |
| TVQ sur la prime (payée comptant chez le notaire) | environ 1 526 $ | environ 1 136 $ | 0 $ |
| Versement hypothécaire mensuel | environ 2 082 $ | environ 1 956 $ | environ 1 852 $ |
| Coût mensuel total (versement, taxes, frais) | environ 2 682 $ | environ 2 556 $ | environ 2 452 $ |
| Revenu familial minimal (ABD) | environ 95 900 $ | environ 91 100 $ | environ 85 200 $ |
Ces montants excluent les frais de clôture. Prévoyez à part les droits de mutation (taxe de bienvenue, environ 4 485,50 $ à ce prix à Montréal), le notaire, l'inspection, les ajustements et le déménagement. La taxe sur la prime d'assurance est aussi payée comptant et ne peut pas être ajoutée au prêt.
Le test de résistance, simplement
Le prêteur ne vous qualifie pas au taux que vous paierez réellement. Pour un taux fixe, le prêteur vous teste au plus élevé des deux : votre taux contractuel plus 2 %, ou 5,25 %. À environ 4,34 %, on se qualifie donc à environ 6,34 %.
C'est pourquoi le revenu requis est plus élevé que ce que le seul versement laisserait croire. Le test vérifie que vous pourriez assumer le prêt si les taux montaient au renouvellement.
ABD et ATD : les deux ratios qui décident
- ABD (amortissement brut de la dette) : vos coûts de logement divisés par votre revenu mensuel brut. On compte le versement calculé au taux de qualification, les taxes, le chauffage et 50 % des frais de copropriété. Limite habituelle : 39 %.
- ATD (amortissement total de la dette) : les mêmes coûts plus toutes vos autres dettes mensuelles. Limite habituelle : 44 %.
Il faut respecter les deux ratios. Le prêteur retient le montant le plus bas.
Pourquoi les frais de copropriété comptent
Les frais de copropriété couvrent une partie de ce qu'un propriétaire de maison paie lui-même : assurance de l'immeuble, entretien des parties communes, fonds de prévoyance. Le prêteur en compte la moitié comme coût de logement. À 350 $ par mois, 175 $ entrent dans votre ABD. Une unité à 550 $ de frais ajoute 100 $ de plus par mois au calcul qu'une unité à 350 $, ce qui augmente le revenu requis.
L'effet d'un prêt auto ou d'un prêt étudiant
Sans autres dettes, c'est généralement l'ABD qui limite. Dès qu'un paiement mensuel s'ajoute, l'ATD peut prendre le relais. Avec le scénario à 10 % de mise de fonds :
- 300 $ par mois d'autres dettes : l'ATD passe encore avec environ 91 100 $ de revenu
- 600 $ par mois : le revenu requis passe à environ 97 100 $
- 900 $ par mois : le revenu requis passe à environ 105 300 $
Même condo, même mise de fonds. Seul un paiement d'auto ou de prêt étudiant change. Rembourser un solde avant de faire la demande peut peser plus lourd que quelques milliers de dollars de mise de fonds supplémentaire.
La préapprobation n'est pas votre budget
La préapprobation indique le maximum que le prêteur accepte de prêter. Elle ne tient pas compte de la garderie, des voyages, de l'épargne-retraite ou d'une cotisation spéciale du syndicat de copropriété dans deux ans. Fixez d'abord votre propre montant mensuel confortable, puis magasinez sous la préapprobation au besoin.
D'où peut venir la mise de fonds
- CELIAPP (compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) : jusqu'à 8 000 $ de droits de cotisation par année, 40 000 $ à vie. Les cotisations sont généralement déductibles et les retraits admissibles pour une première habitation sont non imposables.
- RAP (Régime d'accession à la propriété) : vous pouvez retirer jusqu'à 60 000 $ de vos REER pour une habitation admissible, puis les rembourser sur plusieurs années.
Des règles d'admissibilité s'appliquent. Validez votre situation auprès de votre institution financière ou de l'ARC.
Frais de clôture et crédit pour premiers acheteurs
Depuis le 1er janvier 2026, les premiers acheteurs admissibles au Québec peuvent récupérer jusqu'à 5 875 $ de droits de mutation grâce à un crédit d'impôt remboursable. À 425 000 $ à Montréal, les droits sont inférieurs à ce montant, donc un acheteur admissible peut en récupérer la totalité. Par contre, la Ville vous facture d'abord. Il faut avoir les fonds à la clôture et les récupérer ensuite, par la déclaration de revenus ou une demande de versement anticipé.
Vos propres chiffres
Cette page est un cadre de référence. Un professionnel hypothécaire peut analyser votre revenu, vos dettes et votre crédit, et vous remettre une préapprobation écrite. Je peux vous recommander une ou deux personnes avec qui je travaille, ou vous pouvez faire affaire avec la vôtre.
Questions fréquentes
Peut-on combiner deux revenus?
Oui. Le prêteur utilise le revenu brut des deux emprunteurs. Les dettes des deux personnes sont aussi comptées.
Une plus grande mise de fonds réduit-elle toujours le revenu requis?
Dans ces scénarios, oui, puisque le prêt et la prime diminuent. L'effet reste modeste comparé à celui des autres dettes.
Le revenu d'un travailleur autonome est-il traité de la même façon?
Généralement non. Le prêteur fait souvent la moyenne de deux années de revenus déclarés. Parlez tôt à un professionnel hypothécaire.
Et si les frais de copropriété sont bas?
Des frais bas aident vos ratios, mais vérifiez le fonds de prévoyance et les documents du syndicat. Des frais trop bas peuvent annoncer une cotisation spéciale.
Prochaine étape
Réservez un appel de 30 minutes. On regarde votre prix cible, votre mise de fonds et les quartiers qui vous conviennent, et je vous dis quoi préparer avant de rencontrer un prêteur. Réserver un appel de 30 minutes
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Delaram Farzin, courtière immobilière résidentielle, Groupe Sutton Centre-Ouest, agence immobilière. Cette page est de l'information générale et ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier.
Sources : Government of Canada (1) · Government of Canada (2) · Government of Canada (3) · Government of Canada (4)
